FU VERA GLORIA?
Da qualche tempo non è solo il Governo a “reclamizzare” una “ripresa” economica che vedrebbe il suo punto di traino nel mercato immobiliare.
Boom di mutui, compravendite in aumento, il ritorno del mattone insomma.
Se così fosse, per davvero, non potremmo che gioirne, ma le cose stanno davvero così? Abbiamo fatto un po’ di ricerca e qualche semplice calcolo ed è venuto fuori che…
Dal periodico Osservatorio sul mercato immobiliare residenziale italiano elaborato dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it. emerge che nei primi sei mesi del 2015 i prezzi degli immobili residenziali hanno continuato la loro discesa (ma “solo” del -2,3%) e la proiezione dei dati sugli ultimi tre mesi parla di un calo del valore degli immobili pari all’1,1%.
Nel mese di giugno 2015 la media ponderata dei prezzi degli immobili residenziali in Italia è stata pari a 2.117€ al metro quadrato e la diminuzione annuale, ossia da giugno 2014 a giugno 2015, è stata maggiore dell’ultima registrata, passando da -5,3% a -6,3%.
Al Sud i prezzi degli immobili sono scesi di ben il 7,8% pur con un rallentamento del crollo dei prezzi del mattone del 2,1%.
Il primo semestre 2015 è stato più negativo al Centro, dove le regioni hanno visto diminuire il valore dei loro immobili con una media del 2,6% (con picchi del -3% nel Lazio).
Nel semestre preso in esame dallo studio (dicembre 2014 – giugno 2015) sono state le città più piccole (con meno di 250.000 abitanti) a soffrire di più, perdendo il 2,2%.
E anche negli ultimi tre mesi, da marzo a giugno, l’accenno di stabilità è più visibile nelle città più popolose che perdono solo lo 0,9%.
Per le compravendite il segno negativo continua a precedere le percentuali dai dati pubblicati dal’ Agenzia delle Entrate: I volumi delle compravendite residenziali in Abruzzo sono ancora molto contenuti , come si evince dalla tabella sottostante e dove si legge che nell’intera provincia di Teramo ci sono state 521 compravendite (di cui 65 nel solo Capoluogo) nel 1°trimestre 2015 e 523 ( di cui 93 nel Capoluogo) nel 2° trimestre.
Non proprio numeri da “boom” per una città che conta 60.000 abitanti e con una densità media di circa 260 persone per kilometro quadrato.
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Compravendite settore residenziale – I e II trimestre 2015 |
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I trimestre 2015 |
II trimestre 2015 |
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Area |
Regione |
Provincia |
Intera provincia |
Capoluogo |
Intera provincia |
Capoluogo |
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ABRUZZO |
AQ |
481 |
103 |
502 |
112 |
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CH |
529 |
64 |
622 |
81 |
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PE |
430 |
194 |
559 |
220 |
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TE |
521 |
65 |
523 |
93 |
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ABRUZZO Totale |
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1.961 |
426 |
2.205 |
505 |
Questi dati riguardano il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN),
fonte: osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate – compravendite immobili residenziali
LA VERITA’ SUI PREZZI
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate ( relativi al primo semestre 2015) il prezzo degli immobili nei capoluoghi di provincia continua a diminuire anche se la caduta sembra rallentare. Sul confronto annuale tra giugno 2015 e lo stesso mese del 2014, tutti I capoluoghi chiudono il saldo dei prezzi degli immobili in negativo, fatta eccezione per timidi segnali positivi registrati nelle grandi città del nord (Venezia , Firenze, Milano)
Tra l’altro anche l’offerta di immobili proposti per la vendita e l’affitto torna a scendere. Nei primi sei mesi dell’anno gli immobili disponibili per le compravendite sono diminuiti del 5,3%, tornando ai livelli registrati a giugno 2014. E accade lo stesso, seppur in modo meno evidente, per le case offerte in locazione: in questo caso il calo dell’offerta è stato pari al 3,5% nell’ultimo semestre e al 13,6% nell’anno. La spiegazione va ricercata come sempre nell’atteggiamento del mondo creditizio e per quanto riguarda le locazioni per l’elevata morosità che si registra in Italia, portando così i proprietari a rimanere timorosi di un’eventuale messa a reddito degli immobili.
LA VERITA’ SUI MUTUI
Secondo il Codacons e le altre associazioni dei consumatori, parlare di boom dei mutui è un po’ eccessivo. A fronte di un timido incremento dei prestiti concessi, pari al 4,7% la maggior parte dei mutui sono surroghe ovvero rinegoziazioni per abbassare tassi e rate. È vero tuttavia che le domande di mutuo sono in crescita, ma è altrettanto vero che non sempre alla domanda segue una concessione perché chi può davvero accedervi “è quasi esclusivamente chi ha un lavoro fisso e un’età media di 38 anni e mezzo”- é quanto emerge da un’analisi di Tecnocasa sui clienti del Gruppo. Nonostante i timidi segnali positivi «il settore rimane condizionato dalla situazione economica e finanziaria», nota Tecnocasa e «le politiche di erogazione rimangono prudenziali». Infatti, «la sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento». L’86,8% del campione Tecnocasa, infatti, è in possesso di redditi certi: all’83,5% di chi ha un contratto a tempo determinato si aggiungono il 3,3% di pensionati. Solo il 6,9% ha un contratto di tipo flessibile a tempo determinato e nel 4,3% dei casi si tratta di imprenditori. Quasi nove mutui su dieci sono stati erogati a persone di origine italiana. Solo il 9% è rappresentato da cittadini di altri Paesi europei e il 2,5% da immigrati extra-europei
Inoltre l’importo medio richiesto continua a contrarsi, attestandosi a 125.918 euro contro i 127.167 euro del primo mese del 2014, ben lontani dagli oltre 138.500 euro dell’inizio del 2010. Dopo il picco minimo toccato nell’estate 2014, la riduzione degli importi medi richiesti riflette più fattori: l’aumento delle surroghe (stimate dagli operatori attorno al 40% del mercato: trattandosi di rinegoziazioni di debiti esistenti, il residuo da finanziare è più basso di quanto si chiede all’inizio di un mutuo); la propensione delle famiglie verso soluzioni in cui il peso della rata incida il meno possibile sul reddito disponibile; il calo dei prezzi immobiliari.
di Mira Carpineta